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11%人群已租房5年以上,本科毕业生占城市租住人群的60%,过半90后接受不买房结婚,我国租房市场发展潜力巨大[图]

2019年06月27日 09:32:37字号:T|T

    在需求层面,目前我国租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定,且高校毕业生数量在持续增长。同时,由于房价高企、户籍限制、户型需求、政策维护承租人利益等方面原因,人们的租房意愿将上升,即租房比例将上升。而需求端存量规模已达1.3万亿元,增量亦是可期;在供给层面,政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频出,租赁住房用地低价出让、租赁住房资产支持证券发行,房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局。笔者预计,开发商将从“开发-出售”的经营模式逐渐转变为“开发-部分持有”的经营模式。而其他类别的运营商也将充分发挥优势,逐渐形成可盈利的经营模式。同时,在与国际成熟住房市场的比较中发现,我国租房市场有着极大的发展空间,住房租赁市场发展潜力巨大。

    蓝皮书数据显示,在过去三年里,租住时间在“5-8年”及“8年以上”人群占比显著上升,在2018-2019年度占比合计超过11%。租房逐渐成为城市青年的普遍生活状态。

    6月25日,新华网联合长租平台自如发布《中国青年租住生活蓝皮书》,蓝皮书显示,城市租住群体年轻化,高学历占比增多。同时,在过去三年里,租住时间在“5-8年”及“8年以上”人群占比显著上升,且超五成95后受访者接受“不房结婚”。

    本科毕业生占城市租住人群的60%

    《蓝皮书》数据显示,2018-2019年度,20-30岁租客占城市租住群体84%,90后占比达到了75%,成为城市租住人群的主体。值得一提的是,原本出现在22岁左右(即大学本科毕业生的平均年龄)的租住人群分割线,提前到了20岁,当代年轻人成为租房一族的时间越来越早。

    在学历占比上,城市租住人群中本科毕业生的占比依旧超过六成,同时,相比于前两年,以北上广深地区为核心的城市租住人群中,研究生及以上的高学历群体第一次在占比中超过专科学历人群,整体租赁人群高学历占比有所上升。

2018-2019年租住人群学历占比

数据来源:公开资料整理

现金推筒子官网    除了学历,租住群体职业比率也有显著变化:学生群体约占城市租赁市场的5%,每20个租房者中,就有1个是学生;互联网/IT依旧是青年租住人群的主流,占总比近三成;金融证券则是除互联网/IT之外,唯一占比超过10%的行业;文化传播、教育培训、房产建筑则位列10%的第二梯队。

    从城市分布来说,过去一年杭州、南京、成都、天津、武汉、西安等新一线城市租房人数的增长速度,大于北京、上海、广州等一线城市的增长速度。新一线城市吸引了越来越多的外来人口,其中互联网巨头云集的杭州增长速度最快。

2018-2019年中国城市租住人群职业占比

现金推筒子官网数据来源:公开资料整理

2018-2019年租住人群年龄段占比

数据来源:公开资料整理

    租房周期延长,“8年以上”人群占比上升

    相较于过去,当代城市青年的平均租房周期延长。蓝皮书数据显示,在过去三年里,租住时间在“5-8年”及“8年以上”人群占比显著上升,在2018-2019年度占比合计超过11%。租房逐渐成为城市青年的普遍生活状态。

    数据显示,换房需求由以前集中在春节返京季及毕业季释放,到现在相对理性分布在四个季度,市场供需逐步趋于平稳。主要有四大原因:1)政策扶持;2)行业协会统一的沟通和管理;3)区域基础设施平衡发展,分解住房压力;4)租赁企业稳定价格和供给,同时推出了诸如签约立减、邀好友租房立减等多项优惠措施。

    而在“年均换房频次”和“签约前平均看房套数”上,城市租住人群的换房频次从一年换1次房,变为三年换2次房,相比于以前,人们倾向于在一个房子里住得更久一些。与之相对应的,是签约前平均看房套数的增长,从1.3套增长到1.7套,租住人群在选房时更加精挑细选。

    对于住房品质追求的提升,还体现在“换房子的主要原因”上。蓝皮书显示,相比于前两年,在2018-2019年度,“工作变化”依旧是换房的主要原因,占比达到57%;而“改善一下住房条件,住的更舒服更宽敞”,则超越“房租变化”上升至第二位,占53%。

各年龄层是否能接受租房结婚占比

数据来源:公开资料整理

    超五成95后受访者接受“不房结婚”

    在关于“能否接受在租来房子中结婚”的态度调查中,95后再一次诠释了“租一代”的心态——超过五成的95后受访者表示能够接受“不房结婚”。其中,在接受租房结婚的人群中,25-29岁人群(即1990-1994年出生)意愿最高,达到67.8%。

    从机构长租平台的业主群体变化来看,90后业主占比正在逐年上升。自如研究院数据显示,截至2019年5月,自如平台中,已有近5%的业主为90后,其中25-29岁业主约占3。6%。业主平均年龄从2017年的47。3岁,降至2019年的45。2岁。

    而从业主学历分布上看,81%的业主都拥有大学本科及以上学历。从职业分布上看,83%的业主都有自己的事业。

    从行业发展维度来看,在发达国家的房屋租赁市场中,机构化长租市场占比平均在30%以上。蓝皮书认为,未来我国长租机构房源占比也将突破20%。未来五年,长租行业长尾效应将凸显:头部企业管理房源将突破200万间,行业前十企业将维持在50万间水平,约占长租机构所持房源五分之一。

    蓝皮书预计,到2021年,各城市长租公寓占比将有2-5倍的增幅,其中上海、深圳预计涨幅最高。

    我国住房制度改革先后经历了由低租金的实物分配到货币化购买商品化、再到租购并举的发展过程。相对应地,租赁市场也从发展不充分、不平衡的特征,正逐渐向充分、平衡的方向演变。随着租赁市场的积极发展,相应的租赁政策呈现出不同阶段的发展特征,可以大概划分为五个阶段。

    第一阶段:从建国到改革开放前(1949-1977年,约为30年)。该阶段实行的是计划经济,基本上不存在租赁市场,福利化分房、公房出租是主要表现形式。租赁政策也体现在对公房进行社会主义改造的层面上。该阶段租赁政策可以总结为“计划经济下的租赁政策”。

    第二阶段:从改革开放到98年房改之前(1978-1997年,约为20年)。该阶段是计划经济向市场经济过渡的阶段,住房领域亦如此,住房商品化开始尝试性改革,仍以计划性的福利分房为主,租赁市场扮演了比重很小的角色,租赁政策的影响力度也相对小。该阶段租赁政策可以总结为“福利分房制度下的租赁政策”。

    第三阶段:从98年房改到限购政策开启之前(1998-2009年,约为10年)。该阶段处于住房市场化、商品化快速发展的阶段,购房成为解决居住问题的主要渠道。租赁政策主要表现为保障性的廉租房,而对租赁市场没有太多关注。该阶段租赁政策可以总结为“市场经济体制下的保障性租房政策”。

    第四阶段:从2010年限购开启到2016年(2010-2016年,约为7年)。该阶段正处于房价过快上涨、“房住不炒”思路形成的阶段。一方面继续大力发展廉租房和公租房等具有保障色彩的政策,另一方面逐渐重视租赁市场,支持性政策也越来越多,且有因地制宜等特点。该阶段租赁政策可以总结为“房住不炒方针下的租赁政策”。

现金推筒子官网    第五阶段:从2017年开始住房租赁市场大发展(2017-2027年,估计持续10年左右)。该阶段将经历住房租赁市场的大发展。2017年可以定性为住房租赁市场的元年,这一年全国住房租赁政策创新取得了突破性的发展,尤其是租赁政策内容涉及到很多空白领域,包括制定住房租赁条例、集体建设用地建设租赁住房、推出租赁住房用地等内容。此类政策也可以理解为房地产长效发展机制中的重要组成部分。2017年拉开了大力发展住房租赁市场大发展的序幕,估计将持续10年左右。该阶段租赁政策可以总结为“住房租赁市场大发展下的租赁政策”。

    为加快破解制约居民消费最直接、最突出、最迫切的体制机制障碍,增强消费对经济发展的基础性作用,近日,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,对2018年至2020年提出了需要实施的六项重点任务。其中,在完善促进实物消费结构升级的政策体系方面提出,要大力发展住房租赁市场,加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

    从《方案》内容来看,关于住房租赁的表述体现在‘完善促进实物消费结构升级的政策体系’中的第一项,并且整体方案中涉及房地产租赁的条款浓墨重彩,其重视程度可见一斑。业内人士称,楼市的下半场就是住房租赁市场的上半场。而在楼市租购并举的大背景下,未来的住房市场将朝着三元化方向发展,即商品住房、共有产权住房和租赁住房。

    2016年我国住宅租赁面积为60。21亿平方米,2017年我国住宅租赁面积增长至64。15亿平方米,同比增长6。5%。从市场规模来看,2016年我国住宅租赁市场规模为1。38万亿元,2017年我国住宅租赁市场规模已超1。5万亿元,同比增长9。3%,超GDP增幅。

2011-2017年我国住宅租赁市场规模走势

数据来源:公开资料整理

    除了毕业季短期释放租赁需求、新增房源不足等影响下,长租公寓的入局也是住房租赁市场波动的主要因素之一。尽管长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,但其借助资本力量抬价收房现象确实存在,从而刺激业主也提高房租价格。

    总体而言,国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市,如成都与广州;而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加,且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。长租公寓扩大运营规模的影响,也是住房租赁市场波动的原因。

    全国城镇租房总面积=全国城镇租房人口规模*人均租房面积。全国城镇租房人口规模在前面已经做了测算。而对于全国城镇人均租房面积的统计相对少。我们基于经验值做测算。当前对于一二线重点城市来说,一室一厅的住房大体上在30-40平方米的水平,基本上是合租(2人及以上)的形式,如此计算人均租房面积约在18平方米的水平。而对于一些三四线城市来说,租房面积会稍微大一点,基本上人均22平方米的水平是合乎实际的。总体来看,当前全国城镇人均租房面积约为20平方米。

    人均租房面积将呈现逐年递增的态势,其逻辑和人均购房面积的走势类似。根据国家统计局的数据,1978年至2016年,中国城镇人均住宅建筑面积由6.7平方米增长到36.6平方米。如此计算,年均增长约0.8平方米,年均增长率为4.7%。从居住面积的改善角度看,租房市场和购房市场具有一定的相似性,我们假定租房市场居住面积每年递增的规模也和购房市场类似,即每年递增0.8平方米。

现金推筒子官网    基于全国城镇人均租房面积的测算数据,我们给出了2017-2027年全国租房面积总规模的测算数据。数据显示,到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米,相比2017年的水平有较为明显的增长,即增长了59%。这得益于两个因素的变动:有租房需求的人口规模增长、人均租房面积的不断提高。

2017-2027年全国城镇租房面积测算

年份
全国城镇租房人口规模(亿人)
城镇人均租房面积(平方米)
全国城镇租房总面积(亿平方米)
2017
1.7
20
33.8
2018
1.7
20.8
35.7
2019
1.7
21.6
37.5
2020
1.8
22.3
39.5
2021
1.8
23.1
41.4
2022
1.8
23.9
43.3
2023
1.8
24.7
45.4
2024
1.9
25.5
47.4
2025
1.9
26.2
49.3
2026
1.9
27
51.6
2027
1.9
27.8
53.7

数据来源:公开资料整理

    在需求层面,目前我国租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定,且高校毕业生数量在持续增长。同时,由于房价高企、户籍限制、户型需求、政策维护承租人利益等方面原因,人们的租房意愿将上升,即租房比例将上升。而需求端存量规模已达1.3万亿元,增量亦是可期;在供给层面,政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频出,租赁住房用地低价出让、租赁住房资产支持证券发行,房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局。笔者预计,开发商将从“开发-出售”的经营模式逐渐转变为“开发-部分持有”的经营模式。而其他类别的运营商也将充分发挥优势,逐渐形成可盈利的经营模式。同时,在与国际成熟住房市场的比较中发现,我国租房市场有着极大的发展空间,住房租赁市场发展潜力巨大。 

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